Digital twin technology กับบทบาทในภาคอสังหาฯ ที่พร้อมเดินหน้าไปกับ AI

Digital twin technology คืออะไร

Digital twin technology คือ การสร้างแบบจำลองเสมือนจริงของวัตถุ ระบบ หรือกระบวนการทางกายภาพ โดยการใช้เทคโนโลยีต่าง ๆ เช่น Geographic Information System (GIS), Artificial intelligence (AI), Machine Learning, Internet of Things (IoT), Cloud Computing ซึ่งการทำงานของ Digital twin technology ประกอบด้วย 4 ขั้นตอนหลัก ได้แก่ 1) การติดตั้งอุปกรณ์ให้กับวัตถุจริง เพื่อจัดเก็บข้อมูลแบบ Real-time 2) การเชื่อมต่อแลกเปลี่ยนข้อมูล Real-time ระหว่างวัตถุจริง กับแบบจำลองเสมือนจริงในรูปแบบดิจิทัล ซึ่งจะทำให้แบบจำลองเสมือนจริงนี้ กลายเป็นคู่แฝดทางกายภาพ ที่สามารถจำลองการทำงานได้เหมือนกับวัตถุจริง แตกต่างจากการจำลองสถานการณ์ (Simulation) ทั่วไป 3) การนำข้อมูลที่ได้จากวัตถุจริงมาวิเคราะห์ประมวลผล และสร้างโมเดล เพื่อจำลองสถานการณ์หรือคาดการณ์เหตุการณ์ และ 4) การนำผลที่ได้จากการวิเคราะห์ไปใช้กับวัตถุจริง เช่น การปรับปรุงกระบวนการทำงาน การลดความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น 

Digital twin technology กับการใช้งานในแต่ละอุตสาหกรรม

ในช่วงที่ผ่านมา หลายอุตสาหกรรมมีการนำ Digital twin technology มาใช้ เช่น การผลิต, การแพทย์, การทหาร, ยานยนต์ รวมถึงการวางผังเมืองและการพัฒนา Smart City

ส่วนในภาคอสังหาฯ จะเป็นการใช้ Digital twin technology ในโครงการอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์มูลค่าสูงในหลากหลายด้าน เช่น

· การออกแบบและก่อสร้าง : เช่น ติดตามความบกพร่องที่เกิดขึ้นระหว่างก่อสร้าง คาดการณ์ผลกระทบด้านต้นทุนและค่าใช้จ่ายจากการเลือกใช้วัสดุ อุปกรณ์ และการออกแบบที่แตกต่างกัน

· การดำเนินงานและบำรุงรักษา : เช่น การตรวจสอบประสิทธิภาพของระบบปรับอากาศในอาคารแบบ Real-time คาดการณ์ความต้องการบำรุงรักษาก่อนที่ปัญหาจะเกิดขึ้น

· การควบคุมประสิทธิภาพการใช้พลังงาน : เช่น ติดตามการใช้พลังงานและ carbon footprint แบบ Real-time คาดการณ์การใช้พลังงานในอนาคต

· ความปลอดภัยและกฎระเบียบด้านอาคารและสิ่งปลูกสร้าง : เช่น การติดตามคุณภาพอากาศ จุดความร้อนหรือความชื้นภายในอาคารแบบ Real-time

· การจัดการและการประเมินค่าสินทรัพย์ : เช่น ประเมินมูลค่าอาคารอย่างแม่นยำจากข้อมูล Real-time จัดการการเช่าให้มีประสิทธิภาพจากข้อมูลการใช้งานพื้นที่

ปัจจุบันการใช้ Digital twin technology ในภาคอสังหาฯ ยังจำกัดอยู่ในกลุ่มโครงการอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์มูลค่าสูง และ Logistic hub ขนาดใหญ่ จากข้อจำกัดที่สำคัญด้านการลงทุนที่ยังอยู่ในระดับสูง ทั้งด้านเทคโนโลยี และด้านการพัฒนาบุคลากรให้มีทักษะในการวิเคราะห์ข้อมูล และจัดการระบบขั้นสูง สำหรับไทย มีการก่อตั้งบริษัทเอกชนที่มุ่งเน้นทำธุรกิจด้าน Digital twin technology เป็นธุรกิจหลักขึ้นเป็นครั้งแรกในปี 2022 ซึ่งครอบคลุมการใช้งานด้านการบริหารอาคาร โรงงานอุตสาหกรรม นิคมอุตสาหกรรม และการวางผังเมือง อย่างไรก็ตาม จากการสอบถามข้อมูลผู้ให้บริการและคำปรึกษาด้าน Digital twin technology ในประเทศไทยพบว่า ปัจจุบันภาคอสังหาฯ ไทยก็ยังไม่มีการนำ Digital twin technology มาใช้ในมากนัก เนื่องจากต้นทุนเทคโนโลยีที่ยังอยู่ในระดับสูง โดยภาคอสังหาฯ และก่อสร้างไทยส่วนใหญ่จะคุ้นเคยกับเทคโนโลยี BIM (Building Information Modeling) ที่เป็นการสร้างโมเดล 3 มิติของอาคารหรือสิ่งก่อสร้างต่าง ๆ มากกว่า ซึ่งการสร้างโมเดลจากเทคโนโลยี BIM ถือเป็นการสร้างฐานข้อมูลขนาดใหญ่ของอาคารฯ ซึ่งถือเป็น input data พื้นฐานที่สำคัญในจะนำไปใช้ในกระบวนการ Digital twin technology ต่อไป 

การพัฒนาอย่างก้าวกระโดดของเทคโนโลยี AI หนุนให้เกิดการใช้ Digital twin technology ในวงการอสังหาฯ

SCB EIC มองว่า การพัฒนาอย่างก้าวกระโดดของเทคโนโลยี AI ภายใต้ต้นทุนที่ลดลง จะเป็นตัวเปลี่ยนเกมสำคัญ ที่จะช่วยยกระดับความสามารถ และหนุนให้เกิดการใช้ Digital twin technology ในวงการอสังหาฯ โดยการผสานกำลัง (Synergy) ระหว่าง Digital twin technology กับเทคโนโลยี AI จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในภาคอสังหาฯ ได้ โดยเฉพาะการจำลองเหตุการณ์เพื่อรับมือสถานการณ์ฉุกเฉิน โดยใช้ Digital twin technology จำลองเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่มีความรุนแรง และส่งผลกระทบต่อสิ่งปลูกสร้างโดยตรง หรือส่งผลกระทบต่อการบริหารสิ่งปลูกสร้าง อาทิ แผ่นดินไหว, อัคคีภัย, อุทกภัย, โรคระบาด รวมถึงใช้ AI technology วิเคราะห์ผลกระทบของสถานการณ์ดังกล่าวในฉากทัศน์ต่าง ๆ พร้อมเสนอแนะแนวทางการตอบสนอง บรรเทาผลกระทบ และแก้ปัญหาสำหรับแต่ละเหตุการณ์อย่างเหมาะสม

กล่าวได้ว่า ในภาคอสังหาฯ ที่มีแนวโน้มเผชิญสถานการณ์ฉุกเฉินบ่อยครั้ง คาดการณ์ได้ยาก รวมถึงส่งผลกระทบต่อการประกอบธุรกิจสูง การผสานกำลังระหว่าง Digital twin technology กับเทคโนโลยี AI ที่กำลังพัฒนาอย่างก้าวกระโดด จะช่วยตอบสนอง บรรเทาผลกระทบ และแก้ปัญหาได้อย่างมีประสิทธิภาพ ผ่านข้อมูลเชิงลึกแบบ Real-time ภายใต้ต้นทุนที่ลดลง จึงเป็นไปได้ที่จะเห็นการลงทุนด้านการใช้เทคโนโลยี Digital twin technology ในภาคอสังหาฯ อย่างหลากหลายมากขึ้นในระยะข้างหน้า เช่น โรงงานและนิคมอุตสาหกรรมอัจฉริยะ โครงการอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ที่มีมูลค่าปานกลางลงมา โครงการอสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัย นอกเหนือจากปัจจุบันที่การใช้ยังจำกัดอยู่ในโครงการอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์มูลค่าสูง โดยผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ อาจเริ่มศึกษาความเป็นไปได้ และร่วมมือเป็นพันธมิตรกับผู้ที่เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยี เพื่อนำมาสู่การลงทุน Digital twin technology เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ และขีดความสามารถในการแข่งขันได้ในระยะยาว

________
เผยแพร่ในหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ คอลัมน์มองข้ามชอต วันที่ 14-16 กรกฎาคม 2025