“Expat” กับโอกาสของอสังหาริมทรัพย์ไทย

ในรอบเกือบทศวรรษที่ผ่านมามีตัวเลขการเติบโตที่น่าสนใจของจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน และพำนักอยู่ในประเทศไทย (Expatriate) หรือเรียกสั้น ๆ ว่า "Expat" เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องราวร้อยละ 14 ต่อปี อัตราการเจริญเติบโตดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการเติบโตที่สูงและเป็นไปอย่างต่อเนื่อง จากรายงานของสำนักบริหารแรงงานต่างด้าว กระทรวงแรงงานได้ระบุว่า ณ สิ้นปี 2010 มีจำนวน Expat ¹ ที่ได้รับอนุญาตให้เข้ามาทำงานได้ในไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมายกว่า 1.64 แสนคน ซึ่งเพิ่มขึ้นกว่า 3 เท่าตัวจากปี 2002 (รูปที่ 1)

นโยบายการเปิดเสรีด้านการลงทุนของไทยรวมถึงสาธารณูปโภค และมาตรฐานการครองชีพที่ดีทำให้จำนวนชาวต่างชาติที่พำนักในประเทศไทยเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ การเข้ามาของกลุ่ม Expat เป็นไปตามนโยบายการเปิดเสรีด้านการลงทุนของไทยที่มีมาตรการต่างๆ ออกมาสนับสนุนให้ชาวต่างชาติเข้ามาทำธุรกิจและตั้งฐานการผลิตในประเทศไทยอย่างต่อเนื่องซึ่งทำให้มีการเคลื่อนย้ายของแรงงานเข้ามา ดังนั้น จึงไม่น่าแปลกใจว่าจำนวน Expat มีการเติบโตอย่างมากพร้อมๆ กับการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่เข้ามาในไทย โดยเฉพาะ Expat ชาวญี่ปุ่นในไทยมีจำนวนมากกว่า 24,000 ราย คิดเป็นสัดส่วนกว่าร้อยละ 22 ของจำนวน Expat ทั้งหมดในไทย เนื่องจากญี่ปุ่นถือได้ว่าเป็นชาติที่เข้ามาตั้งฐานการผลิตและทำธุรกิจในไทยอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาสัดส่วนของการกระจายตัวของ Expat ในประเทศไทยพบว่ากว่าร้อยละ 47 จะกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯ และอีกกว่าร้อยละ 16 กระจายตัวตามแหล่งงานในเมืองอุตสาหกรรมและเมืองท่องเที่ยวขนาดใหญ่ อาทิ ชลบุรี ระยอง สงขลา และภูเก็ต โดยแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของ Expat ในกรุงเทพฯ และจังหวัดใหญ่ ๆ ในรอบ 10 ปีมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ยใกล้เคียงกันที่ร้อยละ 16 ต่อปี

แนวโน้มการเข้ามาของ Expat มีนัยสำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ประเภทแหล่งที่พักให้เช่าอย่างน่าจับตามอง กลุ่ม Expat ถือได้ว่าเป็นกลุ่มชาวต่างชาติที่มีรายได้และกำลังซื้อมากกว่าแรงงานต่างด้าวทั่วไป การเข้ามาทำงานของ Expat ในประเทศไทยย่อมมีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเพื่อให้เช่าระดับกลางถึงระดับบน เนื่องจากสิทธิการครอบครองที่ดินยังเป็นข้อจำกัดสำหรับชาวต่างชาติที่พำนักในประเทศไทย และโดยลักษณะการเข้าพำนักจะเป็นลักษณะชั่วคราวตามสัญญาการจ้างงานของต้นสังกัด สำหรับ Expat ที่มีสัญญาการจ้างงานในกรุงเทพฯ มักนิยมการอยู่อาศัยในรูปแบบของอพาร์ทเมนท์ให้เช่าย่านใจกลางเมืองใกล้แหล่งธุรกิจและชุมชนซึ่งสามารถเดินทางได้สะดวก โดยข้อมูลจากการสำรวจของ CB Richard Ellis (Thailand) หรือ CBRE บริษัทบริหารตัวแทนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ได้เปิดเผยว่าอัตราการเข้าพัก (Occupancy rate) ของอพาร์ทเม้นท์ใจกลางเมืองอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง กว่าร้อยละ 90 ณ สิ้นปี 2011 ในขณะที่การเติบโตของอุปทานเป็นไปอย่างค่อนข้างจำกัดเพียงร้อยละ 3 ต่อปี ส่งผลดีต่อตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่เจ้าของหรือโครงการปล่อยบางส่วนให้เช่า/ขายแก่ชาวต่างชาติ ซึ่งถือเป็นตลาดทดแทน
สำหรับอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าได้ ส่วน Expat ที่มีสัญญาจ้างงานในต่างจังหวัดจะมีรูปแบบการอยู่อาศัยที่แตกต่างจากกลุ่ม Expat ที่อาศัยในกรุงเทพฯ โดยมากกลุ่มนี้จะอาศัยอยู่ตามหมู่บ้านจัดสรรชั้นดีที่ไม่ไกลจากสถานประกอบการและสำนักงานหรืออาจเป็นสถานที่พักที่สถานประกอบการจัดหาไว้ให้

... นอกจากนี้กลุ่ม Expat ยังมีกำลังในการจับจ่ายใช้สอยที่สูงซึ่งส่งผลดีต่อภาคการค้าปลีกและบริการต่าง ๆ ในประเทศ ข้อมูลจากสำนักบริหารแรงงานต่างด้าวได้ชี้ให้เห็นว่า Expat ที่เข้ามาทำงานในไทย กว่าร้อยละ 70 เข้ามาทำงานในตำแหน่งงานระดับผู้จัดการขึ้นไป และแรงงานที่ต้องอาศัยทักษะความชำนาญ เช่น งานวิชาชีพ (Professionals) ซึ่งจากผลสำรวจที่จัดทำขึ้นล่าสุด 2010/2011 โดยสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย และคณะบริหารธุรกิจ มหาวิทยาลัยศรีปทุม ได้ชี้ให้เห็นว่ากลุ่มอาชีพข้างต้นมีเงินเดือนสูงได้ถึงราว 300,000 บาท นอกจากนี้กลุ่ม Expat ยังได้รับสวัสดิการจากนายจ้าง ด้านสาธารณสุข การศึกษา และ ด้านอื่นๆ สำหรับสมาชิกในครอบครัว ซึ่งเป็นการเอื้อต่อธุรกิจค้าปลีกและบริการในไทย ดังนั้นจึงไม่น่าแปลกใจนักที่จะเห็นนักการตลาดเริ่มจับจ้องและดึงกลยุทธ์การตลาดมาใช้กับบรรดา "นิวคลาส" อย่าง Expat  

¹ กลุ่ม EXPAT ที่ EIC ศึกษาและวิเคราะห์ คือ กลุ่มชาวต่างชาติที่สำนักบริหารแรงงานต่างด้าวอนุญาตให้เข้ามาทำงานได้ในไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ไม่รวมแรงงานต่างด้าวหลบหนีเข้าเมืองที่ได้รับการพิสูจน์สัญชาติแล้ว และแรงงานนำเข้าตามข้อตกลงว่าด้วยการจ้างแรงงานต่างด้าวระหว่างประเทศไทยกับประเทศคู่ภาคี