จับตาบ้านมือสอง ไปต่อไหวไหม? บทบาทแรงส่งตลาดที่อยู่อาศัยปี 2026-2027

ที่อยู่อาศัยมือสองได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นท่ามกลางกำลังซื้อจำกัด โดยเฉพาะคอนโดมือสอง

• สัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจาก 38% ในปี 2019 มาอยู่ที่ 56% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยโดยรวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 ทั้งนี้ในช่วงที่เหลือของปี 2026 ถึงปี 2027 คาดว่าสัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะยังมีแนวโน้มสูงกว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือหนึ่งต่อเนื่อง เนื่องจากผู้บริโภคยังเผชิญแรงกดดันจากทั้งหนี้ครัวเรือนในระดับสูง รายได้ครัวเรือนที่ชะลอลง รวมถึงความเข้มงวดในการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีแนวโน้มต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งอยู่มาก ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในภาวะที่กำลังซื้อจำกัด
• ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา หน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสองคิดเป็นสัดส่วน 46% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองโดยรวม และในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสองอยู่ที่ 20,724 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 49% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองโดยรวม ทั้งนี้ราคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสองไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นมากนักเฉลี่ยที่ 1.6-1.8 ล้านบาท/หน่วย สะท้อนการตอบโจทย์ทั้งในแง่ของราคาที่สามารถซื้อได้ และมีตัวเลือกในทำเลที่สะดวกในการเดินทาง อีกทั้ง ยังได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุน

หน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายใน Q2/2026 ลดลง แต่ยังต้องจับตาความเสี่ยง Oversupply

หน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายในไตรมาสที่ 2 ปี 2026 อยู่ที่ 1.96 แสนหน่วย ปรับตัวลดลงจากระดับสูงสุดในไตรมาสที่ 1 ปี 2026 ที่แตะ 2.43 แสนหน่วย ขณะที่อัตราการดูดซับที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2026 กลับมาฟื้นตัว แต่ในระยะข้างหน้า ยังต้องจับตาความเสี่ยงภาวะ Oversupply โดยปัญหาหนี้สินยังเร่งให้มีที่อยู่อาศัยมือสองจากกรมบังคับคดีออกสู่ตลาดมากขึ้น อีกทั้ง ยังมีที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ธนาคารพาณิชย์ และบริษัทบริหารสินทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้น โดยในไตรมาสที่ 2 ปี 2026 มีหน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายจากกลุ่มนี้รวม 63,753 หน่วย เป็นระดับสูงสุดในรอบ 10 ไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งแม้จะทยอยถูกดูดซับจากความต้องการซื้อ แต่การมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง จะมีความเสี่ยงในการเกิดภาวะ Oversupply

ผลสำรวจจาก SCB EIC ในปี 2026 พบว่า ความสนใจต่อที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าในทุกประเภทที่อยู่อาศัย และระดับราคา

ผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า สนใจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 70% ในทุกประเภทที่อยู่อาศัย และเป็นสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจากผลสำรวจในปีก่อนหน้า สะท้อนว่าผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้าให้ความสำคัญกับความคุ้มค่ามากขึ้น ทั้งในด้านพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่เหมาะสม สภาพที่อยู่อาศัยที่ยอมรับได้ ในระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ อีกทั้ง ความสนใจที่อยู่อาศัยมือสองระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปเพิ่มขึ้นมากจากปีก่อนหน้า สะท้อนว่าความสนใจที่อยู่อาศัยมือสอง ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่างอีกต่อไป แต่ยังขยายไปสู่กลุ่มผู้มีรายได้สูงอีกด้วย

การระบายซัพพลายที่อยู่อาศัยมือสองช่วยหนุน Supply chain และตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัว ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ต้องระมัดระวัง

• แพลตฟอร์มซื้อขายที่อยู่อาศัยออนไลน์ และตัวแทนซื้อขายที่อยู่อาศัย สามารถขยายบริการสู่การเป็น One-stop service และทำ Data analytics วิเคราะห์ข้อมูลตลอด Customer journey เพื่อยกระดับการให้บริการ นำมาสู่การทำธุรกรรมซื้อขายได้มากขึ้น และสามารถสร้างรายได้จากบริการที่หลากหลายมากขึ้น ขณะที่ธุรกิจรับซื้อที่อยู่อาศัยมือสองเพื่อรีโนเวตและขายต่อ จะมีโอกาสทางธุรกิจมากขึ้น แต่ยังต้องเผชิญการแข่งขันจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มขยายธุรกิจมาสู่ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ในรูปแบบการเป็นแพลตฟอร์มซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสอง รวมถึงธุรกิจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองแล้วรีโนเวตขายต่อ
• ภาครัฐอาจออกมาตรการสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองโดยเฉพาะ ทั้งการลดหย่อนภาษี วงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ รวมถึงสินเชื่อเพื่อปรับปรุงต่อเติมที่อยู่อาศัยมือสอง อีกทั้ง การจัดทำฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองที่สะท้อนราคาประเมินและราคาซื้อขายที่แท้จริง จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นในการซื้อขาย โดยการเร่งระบายซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสอง จะนำมาสู่การสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ซึ่งจะกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมให้สามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้น
• ซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสองในระดับสูง ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยการพัฒนาโครงการใหม่ในแต่ละทำเลยังต้องพิจารณาซัพพลายสะสม อัตราการดูดซับ รวมถึงราคาของที่อยู่อาศัยมือสองในทำเลนั้น ๆ ควบคู่กันไป