ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย...ร้อนแรงจริงหรือ?

ในเดือนที่ผ่านมา มีการกล่าวถึงความกังวลเรื่องฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น
อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามการพิจารณาองค์ประกอบของสภาวะฟองสบู่ ไม่อาจมองจากมุมมองด้านราคาได้อย่างเดียวเพราะต้องพิจารณาต่อไปอีกว่า ราคาที่เพิ่มขึ้นตั้งอยู่บนความสมเหตุสมผลของตลาดหรือไม่ สภาวะฟองสบู่ในภาค
อสังหาริมทรัพย์เป็นสภาวะมายาภาพที่ราคาภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจนทำให้เกิดการเก็งกำไรในสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้อุปสงค์ที่เกิดขึ้นไม่ได้เป็นอุปสงค์เพื่อที่อยู่อาศัยที่แท้จริง แต่ทั้งนี้การระบุประเภทของอุปสงค์ว่าเป็นอุปสงค์ที่ซื้อเพื่อที่อยู่อาศัยแท้จริงหรือเพื่อเก็งกำไรทำได้ยากเพราะในปัจจุบันยังไม่มีการเก็บข้อมูลในส่วนนี้ อย่างไรก็ตามการเปรียบเทียบบริบทและปัจจัยสนับสนุนความร้อนแรงในภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกับบทเรียนความร้อนแรงของตลาดในช่วงก่อนวิกฤติจะช่วยทำให้เข้าใจภาพรวมตลาดอสังหาฯ ได้ดีขึ้น

บริบทต่างๆ ของภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน (2008-2011) เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงก่อนวิกฤติเศรษฐกิจ (1993-1996) ไม่พบความร้อนแรง แม้ว่าระดับราคาที่อยู่อาศัย¹ ใน 4 ปีที่ผ่านมาจะเริ่มมีการเพิ่มสูงขึ้น
จากการเติบโตอย่างต่อเนื่องของเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำเป็นระยะเวลานาน แต่อีกส่วนหนึ่งก็เป็นการเพิ่มจากแรงผลักของต้นทุนการก่อสร้าง และ มูลค่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้อัตราการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันโดยรวมแล้วปรับตัวขึ้นราว 4% ภายใน 4 ปี หรือเฉลี่ยที่ 1% ต่อปี อย่างไรก็ตามถือว่าเป็นการปรับตัวในอัตราที่น้อยเมื่อเทียบกับช่วงก่อนวิกฤติที่ปรับตัวขึ้นกว่า 15% ภายใน 4 ปี หรือเฉลี่ยที่ 4% ต่อปี (รูปที่ 1 )  นอกจากนี้เมื่อพิจารณาบริบททั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยเปรียบเทียบทั้งสองช่วงเวลา ก็ไม่พบว่าสภาวะด้านอุปสงค์-อุปทานในตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันจะอยู่ในสภาวะที่ร้อนแรง

โดยบริบทด้านอุปสงค์ในปัจจุบันถือได้ว่ามีเสถียรภาพที่ดีเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงฟองสบู่ เมื่อพิจารณาจาก
ปฏิสัมพันธ์ของสองตัวแปรสำคัญด้านอุปสงค์ ได้แก่ (1) สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลซึ่งเป็นตัวแทนอุปสงค์เพื่อที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นในธุรกรรมซื้อขายของผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อ จะเห็นว่ามีการเติบโตที่ค่อนข้างคงที่เฉลี่ยอยู่ที่ 12% ต่อปีเมื่อเทียบกับช่วงก่อนวิกฤติที่เติบโตในอัตราที่สูง กว่า 25% ต่อปี (2) ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชากร (affordability) โดยใช้ตัวแทนจากดัชนีราคาที่อยู่อาศัยต่อดัชนีรายได้หลังหักภาษี การที่อัตราส่วนต่ำแสดงถึงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชากรที่สูง เนื่องจากการเติบโตของรายได้หลังหักภาษีสูงกว่าการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยในสัดส่วนที่มากขึ้น พบว่าในปัจจุบันความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงกว่าในช่วงฟองสบู่มาก ปฏิสัมพันธ์ของทั้งสองตัวแปรจาก (รูปที่ 2) ได้บ่งบอกถึงเสถียรภาพด้านอุปสงค์ที่ดีขึ้นในปัจจุบันเมื่อเทียบกับช่วงก่อนวิกฤติฟองสบู่ กล่าวคือ ในช่วงวิกฤตินั้น ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชากร อยู่ในเกณฑ์ที่ไม่ได้สูงมาก แต่มีการเติบโตของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยบุคคลในอัตราที่สูง ขณะที่ในปัจจุบันความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชากร อยู่ในเกณฑ์ดีกว่าในอดีต แต่การเติบโตของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยบุคคลกลับเติบโตในอัตราที่คงที่ ซึ่งแสดงถึงเสถียรภาพด้านสินเชื่อที่ไม่ได้เติบโตมากเกินกว่าความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชากร

อีกทั้งบริบททางด้านอุปทานก็ยังไม่ส่งสัญญาณความร้อนแรง โดยพบว่า GDP ภาคอสังหาฯ ในปัจจุบันมีอัตราการ
เติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ 3% ต่อปี โดยเป็นการเติบโตกว่า 5% ในช่วงปี 2010-2011 ซึ่งทำให้เกิดความกังวลต่อสภาวะความร้อนแรงในตลาด อย่างไรก็ตามเมื่อดูการเติบโตของอุปทานต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ โดยดูจากสัดส่วน GDP ภาคก่อสร้างต่อ GDP ไทยแล้วพบว่าค่อนข้างทรงตัวอยู่ที่ระดับ 2% มาเป็นเวลากว่า 10 ปี กล่าวคือแม้ภาคอสังหาฯ ในปัจจุบันจะมีการเติบโตที่สูงกว่าในอดีต แต่ทว่าอัตราการเติบโตนี้ เป็นไปตามระดับกับการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ซึ่งผิดจากช่วงก่อนวิกฤติที่อัตราการเติบโตของ GDP ภาคอสังหาฯ ค่อนข้างร้อนแรงเฉลี่ยอยู่ที่ 10% ต่อปี และมีอัตราส่วนต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่สูงกว่า 6% ต่อปี (รูปที่ 3) ดังนั้นเมื่อเศรษฐกิจอยู่ในช่วงขาลง จึงมีความเสี่ยงที่ทำให้เกิดอุปทานคงเหลือเป็นจำนวนมาก

ปฏิสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่เติบโตตามเสถียรภาพทางเศรษฐกิจส่งผลให้อัตราการดูดซับ (absorption rate) ที่แสดงถึงอุปทานที่มีอุปสงค์รองรับ ค่อนข้างที่จะทรงตัว จากข้อมูลของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) พบว่าอัตราการดูดซับภาคอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างทรงตัว เฉลี่ยที่ประมาณ 40% ตั้งแต่ปี 2004 ซึ่งแสดงถึงการเติบโตที่สอดคล้องกันระหว่างอุปสงค์และอุปทาน อย่างไรก็ตาม หากอัตราการดูดซับดังกล่าวคงที่เป็นระยะเวลานานก็อาจหมายถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มอิ่มตัวเพราะขาดปัจจัยใหม่ๆ ในการกระตุ้นอุปสงค์

ถึงแม้ว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจะไม่ได้ส่งสัญญาณความร้อนแรงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนวิกฤติ แต่ทว่าภาพรวมดังกล่าวก็ไม่ได้สะท้อนถึงบริบทของตลาดอสังหาฯ ในภาพย่อย อาทิ ตลาดคอนโดมิเนียมที่ควรจับตามอง ภายใน 5 ปีที่ผ่านมาดัชนีราคาคอนโดมิเนียมของธนาคารแห่งประเทศไทย แสดงให้เห็นว่ามีการปรับขึ้นถึง 33% หรือประมาณ 8% ต่อปี แม้ว่าการปรับตัวของราคาคอนโดมิเนียมจะมีปัจจัยพื้นฐานสนับสนุนจาก 1) ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวขึ้นมาก จากการปรับขึ้นของ ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงาน 2) ความต้องการและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปโดยให้ความสำคัญกับความสะดวกในการเดินทางมากขึ้น อย่างไรก็ตามราคาของคอนโดมิเนียมก็มีการปรับตัวสูงขึ้นจากการซื้อขายในประเภทการลงทุนเพื่อเก็งกำไรเช่นกัน เพราะคอนโดมิเนียมเป็นสินทรัพย์ที่ถือว่ามีสภาพคล่องสูงที่สุดในบรรดาที่อยู่อาศัยทุกประเภท คอนโดมิเนียมเป็นเพียงหนึ่งตลาดย่อยในภาคอสังหาฯ ทุกตลาดย่อยไม่ว่าจะเป็นตลาดในแต่ละพื้นที่เช่น กรุงเทพฯ และจังหวัดหัวเมือง หรือ ในแต่ละประเภท เช่น บ้านเดี่ยว และ คอนโดมิเนียม ต่างมีลักษณะที่ต่างกันไป ดังนั้นแต่ละตลาดย่อยจะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจและจากปัจจัยแวดล้อมในลักษณะที่ต่างกัน แต่การวิเคราะห์ตลาดภาพย่อยดังกล่าวทำได้ยาก เนื่องจากยังขาดข้อมูลเชิงลึกของภาคอสังหาฯ ที่ละเอียด และครบถ้วน โดยเฉพาะข้อมูลของตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดนอกกรุงเทพฯ และปริมณฑล

¹ ไม่รวมดัชนีราคา คอนโดมิเนียม; ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยประกอบด้วย ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์, ที่ดิน, บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน และ ทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดิน; ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมเริ่มมีการเก็บข้อมูลในไม่กี่ปีที่ผ่านมา จึงไม่สามารถนำมาใช้เปรียบเทียบกับช่วงก่อนวิกฤติได้