อสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะฟองสบู่ที่น่าเป็นห่วงแล้วหรือยัง

ผู้เขียน:  เมธินี จงสฤษดิ์หวัง และ ภารดี วิวัฒนะประเสริฐ EIC | Economic Intelligence Center

อสังหาริมทรัพย์ไทยกับภาวะฟองสบู่เป็นคำถามยอดนิยม หลังวิกฤติเศรษฐกิจปี 1997 ภาพโครงการร้างที่สร้างไม่เสร็จมีให้เห็นดาษดื่น แม้เวลาผ่านไปแล้วกว่า 10 ปี ตึกร้างก็ยังพอให้เห็นอยู่บ้าง แต่หลายปีที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้กลับมาฟื้นตัว หลายบริษัทได้ล้างหนี้ขาดทุนกลับมาทำกำไรได้อย่างถ้วนหน้า โครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการสามารถปิดการขายได้เพียงไม่กี่ชั่วโมง แม้วิกฤติเศรษฐกิจโลกในรอบล่าสุดนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสะดุดไปบ้างในปี 2009 แต่ก็ได้รับอานิสงค์จากมาตราการภาษีจากรัฐบาล และบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ก็ได้รับอานิสงค์จากการชะลอตัวการเปิดโครงการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายเล็ก ทำให้ผลประกอบการออกมาไม่แย่อย่างที่คาดการณ์ แต่มาครึ่งหลังของปี 2010 เริ่มมีคำถามถึงว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้นอยู่ในภาวะฟองสบู่ที่น่าเป็นห่วงแล้วหรือยัง แม้แต่ธนาคารแห่งประเทศไทยเองก็มีการจับตามองหลังจากที่ออกมาส่งสัญญาณอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น โดยมีความกังวลต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่ากลัวคนซื้อคอนโดมิเนียมจะทิ้งเงินดาวน์ หลังจากการใช้นโยบายอัตราดอกเบี้ยต่ำมานาน ทำให้เศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้นและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลขยายตัวอย่างต่อเนื่อง 

แต่ในขณะนี้ตัวชี้วัดต่างๆ ยังไม่ชี้ชัดเจนว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะฟองสบู่ที่น่าเป็นห่วง เห็นได้จาก

• การปรับเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับภูมิภาคและในอดีต โดยดัชนีราคาที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดิน ไตรมาส 2 ปี 2010 มีการปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยสะสมเพียง 4% 2% และ 2% ต่อปีตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2004 ตามลำดับ ในขณะที่ ฮ่องกง และสิงคโปร์ มีดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยหลักซึ่งคือ คอนโดมิเนียม เพิ่มขึ้นเฉลี่ยสะสมราว 10% ต่อปีในช่วงเดียวกัน และหากเปรียบเทียบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ไทย ไตรมาส 2 ปี 1997 ซึ่งเป็นช่วงเวลาก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ พบว่า ที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดิน ปรับตัวสูงเฉลี่ยสะสมถึง 9% 7% และ 6% ต่อปีตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 1991 ตามลำดับ
  
  
• Price to rent ratio ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ซึ่ง price to rent ratio คือ ตัวบ่งชี้ undervaluation/ overvaluation ของราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็น ราคาคอนโดมิเนียมขนาด 120 ตร.ม. x 100 ต่อ ค่าเช่า 12 เดือน โดยที่ตัวเลขมากหมายถึง overvaluation ปัจจุบัน price to rent ratio ของอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ที่ระดับ 16 ยังต่ำอยู่เมื่อเทียบกับภูมิภาค เช่น ฮ่องกงที่ 31 และสิงคโปร์ที่ 26
  
  
• การใช้สินเชื่อของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมลดลง อยู่ที่ระดับ 14% ของ GDP ณ ไตรมาส 2 ปี 2010 เมื่อเทียบกับระดับ 20% ในปี 1997 ซึ่งเป็นผลมาจากการลดลงของสินเชื่อผู้ประกอบการ โดยลดลงจากระดับ 10% ของ GDP เหลือเพียง 4% ณ ไตรมาส 2 ปี 2010
  
  
• ยังไม่มีการปรับเพิ่มขึ้นของปริมาณที่อยู่อาศัยคงค้างในระบบ แม้อัตราการดูดซับในช่วงครื่งแรกของปี 2010 จะมีการปรับตัวลดลงเป็น 28% จาก 35% ในปี 2009 โดยข้อมูลย้อนหลัง 3 ปี ปริมาณที่อยู่อาศัยคงค้างในระบบมีอยู่ราว 111,000 109,000 และ 111,000 หลัง ในปี 2008 2009 และ 2010H1 ตามลำดับ และต่ำกว่าเมื่อเทียบกับช่วงปี 1997 ถึงเกือบ 30% หากพิจารณาอัตราดูดซับและปริมาณที่อยู่อาศัยคงค้างแต่ละประเภทพบว่า แนวโน้มอัตราการดูดซับของคอนโดมิเนียมลดลงในช่วงครื่งแรกของปี 2010 เมื่อเทียบกับปี 2007 จาก 57% เหลือเพียง 42%

แม้ว่าสัญญาณฟองสบู่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมยังไม่น่าเป็นห่วง แต่สิ่งที่ผู้ประกอบการพึงระวังคือ การพิจารณาถึงความต้องการที่อยู่อาศัยแท้จริงของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นลักษณะที่อยู่อาศัย ทำเล และระดับราคา เนื่องจากข้อมูลที่กล่าวมานั้นเป็นภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าผู้ประกอบการมิได้ศึกษาความต้องการแท้จริง ปริมาณอุปทานที่มีอยู่แล้วในตลาดที่เฉพาะเจาะจงนั้นๆ ก็อาจทำให้โครงการที่เปิดมาแล้วขายไม่หมดได้ และที่สำคัญอีกอย่างหนึ่งคือ ควรประเมินผู้จองซื้อคอนโดมิเนียมด้วยว่าเป็นสัดส่วนของนักเก็งกำไรมากแค่ไหน และควรเผื่อความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อเนื่องจากดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น เพราะเมื่อเกิดภาวะความไม่แน่นอน นักเก็งกำไร และผู้ซึ้ออสังหาริมทรัพย์เงินผ่อนเหล่านี้อาจทิ้งเงินดาวน์ และส่งผลกระทบต่อภาวะทางการเงินของโครงการนั้นๆ ได้

หมายเหตุ: ดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ไทยใช้ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เผยแพร่โดยธนาคารแห่งประเทศไทย สำหรับข้อมูลดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ของประเทศอื่นๆ ใช้ดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์หลักของประเทศนั้นๆ โดยดัชนีราคาคอนโดมิเนียมของฮ่องกงมาจาก Rating and Valuation Department  ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมของจีนมาจาก Centaline Monitor, Centaline Property Research Center และสหรัฐฯ มาจาก PIMCO ที่มา:  การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูล  PIMCO, National Bureau of Economic Research (NBER), Federal Reserve Board, Global Property Guide, สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ, ธนาคารแห่งประเทศไทย, Hong Kong Monetary Authority และCensus and Statistic Department

* อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด (total property) รวม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม ที่ดินเปล่า อาคารพาณิชย์ และบ้านแฝด ที่มา:การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูล Agency for Real Estate Affairs