ผังเมืองใหม่ EEC สนับสนุนอสังหาฯ ได้จริงหรือ?

ผังเมืองใหม่ EEC สนับสนุนอสังหาฯ ได้จริงหรือ? 

ทางการเปิดเผยร่างแผนผังเมืองการใช้ประโยชน์ที่ดินฯ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. .... ซึ่งหนึ่งในสาระสำคัญของผังเมือง EEC คือ การปรับโซนสีผังเมืองเพื่อใช้ประโยชน์ที่ดินในเชิงเศรษฐกิจได้มากขึ้น โดย 3 จังหวัด EEC มีพื้นที่รวมกันอยู่ที่เกือบ 8.3 ล้านไร่ สามารถจะใช้เป็นพื้นที่อุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 1.7 แสนไร่ และพื้นที่พัฒนาเมืองเพิ่มขึ้น 2.8 แสนไร่ เช่น ขยายพื้นที่ศูนย์กลางพาณิชยกรรมในบริเวณศรีราชามากขึ้น จากปัจจุบันแออัดอยู่ในพัทยาเป็นส่วนใหญ่ และขยายพื้นที่ชุมชนเมืองในบริเวณใกล้ถนนมอเตอร์เวย์แถบอ. เมืองชลบุรีและอ. ศรีราชามากขึ้น ทำให้สามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่เกิน 30,000 ตร.ม. และทาวน์เฮาส์พื้นที่ต่ำกว่า 50 ตร.ว.ได้ เป็นต้น
 

หากผังเมือง EEC มีผลบังคับใช้ ผลทางตรงต่อตลาดที่อยู่อาศัย คือ การเปิดโอกาสให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถสร้างบ้านที่มีความหลากหลายได้มากขึ้น (เช่น บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และอาคารชุดขนาดใหญ่) และในราคาต่อหน่วยที่เหมาะสมต่อกำลังซื้อของประชากรในพื้นที่ได้มากขึ้น ซึ่งอาจช่วยบรรเทาผลกระทบทางลบของมาตรการ LTV ที่มีต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยได้บ้าง โดยใน 2Q62 มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของ 3 จังหวัด EEC หดตัวลง 14%YoY (เทียบกับปี 2561 ขยายตัว 26%) ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากมาตรการ LTV เช่นเดียวกับพื้นที่อื่น ๆ ในประเทศ
 

นอกจากนี้ ผังเมือง EEC เป็นหนึ่งในปัจจัยเสริมความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนใน EEC มากขึ้น จากปัจจุบันที่ยอดขอรับการส่งเสริมจาก BOI ช่วงปี 2560-1H62 ใน 3 จังหวัด EEC ขยายตัวเฉลี่ยราว 65% ต่อปี เทียบกับส่วนที่เหลือของประเทศที่หดตัวราว 7% ต่อปี ผลที่ตามมา คือ จำนวนแรงงานและประชากรในพื้นที่มีโอกาสเพิ่มขึ้น โดยภาครัฐคาดว่า ประชากรใน 3 จังหวัด EEC อาจเพิ่มขึ้นปีละ 1.8% ในช่วงปี 2561-2580 จากที่เพิ่มขึ้นปีละ 1.5% ต่อปี ในช่วงปี 2560-2561 อยู่ที่ 3 ล้านคนในสิ้นปี 2561 (เทียบกับประชากรที่เหลือของประเทศขยายตัว 0.3% ต่อปี) ขณะที่ EXPAT ก็เติบโตเร่งขึ้นในช่วง 2560-1H62 เฉลี่ยอยู่ที่ 2.7%ต่อปี จาก 1.3% ในช่วง 3 ปีก่อนหน้ามีโครงการ EEC
 

อย่างไรก็ตาม EIC มองว่า ผลด้านบวกโดยรวมต่ออุปสงค์ที่อยู่อาศัยอาจมีไม่มาก โดยเฉพาะในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า เนื่องจาก (1) การลงทุนใหม่ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มใช้ทุนเข้มข้น เช่น ปิโตรเคมี ขณะที่หลายอุตสาหกรรมเป็นการขยายกำลังการผลิตเดิม เช่น อิเล็กทรอนิกส์ และยานยนต์ ทำให้จำนวนแรงงานในพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นอาจไม่มากเมื่อเทียบกับเม็ดเงินลงทุน (2) แรงงานบางส่วนอาจยังเลือกที่จะเช่าอะพาร์ตเมนต์ทดแทนการซื้อ โดยเฉพาะในช่วง 1-2 ปีที่ผู้ซื้อบ้านยังต้องปรับตัวกับเกณฑ์ LTV ใหม่ที่ลดทอนความสามารถในการซื้อบ้าน (3) กำลังซื้อคอนโดฯ ของต่างชาติ (ทั้ง EXPAT และ Investment demand) ยังเผชิญความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจโลกและภาคท่องเที่ยวอ่อนแอ ท่ามกลางการเข้ามาแข่งขันของ Services residences ที่มีมากขึ้น สะท้อนจากข้อมูลใบอนุญาตก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยเพื่อเช่าของ 3 จังหวัด EEC เพิ่มขึ้น 76%YoY ใน 1H62 จากที่หดตัวต่อเนื่องมาสองปี ซึ่งมาจากการเร่งตัวของชลบุรีเป็นสำคัญ (4) ภาครัฐไทยยังไม่สามารถจูงใจกลุ่มแรงงานมีทักษะจากต่างประเทศเข้ามาทำงานในพื้นที่ EEC ได้เท่าที่ควร
 

แม้กฎเกณฑ์ต่าง ๆ ในโครงการ EEC จะชัดเจนขึ้น แต่แนวโน้มอุปสงค์ที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ช่วง 1-2 ปีข้างหน้ายังอ่อนแอ ทำให้ EIC เชื่อว่าความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินใน EEC ยังคงเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2561 ที่หน่วยเหลือขายสะสมกลับมาเพิ่มขึ้น 10%YoY อยู่ที่ 5.4 หมื่นหน่วย โดยเฉพาะคอนโดฯ (+12YoY) ที่กระจุกตัวในชลบุรี (ข้อมูลจาก REIC) ดังนั้นการกลับมาเร่งเปิดตัวโครงการในระยะอันใกล้อาจต้องทำอย่างระมัดระวัง และรอติดตามการฟื้นตัวของกำลังซื้อในพื้นที่อย่างใกล้ชิด

_______________

เผยแพร่ในกรุงเทพธุรกิจ คอลัมน์ smart eec วันที่ 9 กันยายน 2019