ไขกุญแจความสำเร็จโครงการมิกซ์ยูสในสิงคโปร์ สู่โอกาสการลงทุนในเวียดนาม

ผู้เขียน: กานต์ชนก บุญสุภาพร

เผยแพร่ในโพสต์ทูเดย์ วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2018

การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการผลักดันโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย 3 ฝ่าย ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐที่มองว่าการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากที่ดินและลดปริมาณการใช้รถยนต์ รวมถึงผู้ประกอบการที่ต้องการกระจายความเสี่ยงและเพิ่มรูปแบบการสร้างรายได้จากการผสมผสานอสังหาริมทรัพย์หลากประเภท ซึ่งนำไปสู่ผลตอบแทนจากการลงทุนที่เหนือกว่าโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง ตลอดจนผู้บริโภคยุคใหม่ที่มีไลฟ์สไตล์นิยมการเที่ยว ทำงาน ใช้ชีวิต (live-work-play) ภายในสถานที่บริเวณเดียวกัน

ทั้งนี้ ปัจจัยความสำเร็จของการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ประกอบด้วยประสบการณ์ด้านการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ การผสมผสานประเภทอสังหาฯ อย่างเหมาะสมและเกื้อหนุนกัน และทำเลที่ดีที่ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงได้ง่ายด้วยการเดินเท้าหรือระบบขนส่งสาธารณะ โดยปัจจัยเหล่านี้ช่วยเพิ่มความสามารถในการสร้างรายได้ตลอดจนลดต้นทุนการพัฒนาโครงการ นอกจากนี้ การออกแบบอาคารให้มีความโดดเด่นสะดุดตาเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ช่วยสร้างความแตกต่างแก่โครงการ

Marina Bay Sands ในสิงคโปร์ เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่เพียบพร้อมไปด้วยปัจจัยแห่งความสำเร็จข้างต้น เนื่องจากโครงการดังกล่าวถูกพัฒนาโดย Las Vegas Sands Corporation จากสหรัฐฯ ซึ่งมีประสบการณ์การพัฒนาอสังหาฯ ในหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็น โรงแรม ศูนย์การประชุม และ รีสอร์ท เป็นต้น กว่า 30 ปี ทั้งในมาเก๊าและลาสเวกัส ทำให้สามารถผสมผสานอสังหาฯ ภายในโครงการ Marina Bay Sands อย่างเหมาะสมและสอดคล้องกับประสบการณ์ที่สั่งสมมาในอดีต ทั้งยังสามารถก่อสร้างเสร็จภายในระยะเวลาอันรวดเร็วกว่าโครงการทั่วไปถึง 2 เท่า นอกจากนี้ โครงการดังกล่าวยังตั้งอยู่ในทำเลที่ดี โดยผู้บริโภคสามารถเดินทางเข้าถึงโครงการได้อย่างสะดวกสบายผ่านทางเชื่อมจากรถไฟใต้ดินเข้าสู่ตัวอาคารโดยตรง และที่สำคัญรูปลักษณ์อาคารได้ถูกออกแบบอย่างโดดเด่นสะดุดตาจึงส่งผลให้โครงการดังกล่าวกลายเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของสิงคโปร์ในที่สุด และประสบความสำเร็จอย่างสูง สะท้อนจากระยะเวลาคืนทุนที่น้อยกว่าโครงการส่วนใหญ่ราวครึ่งหนึ่ง นอกจากนี้ อัตราการเข้าพักอาศัย (occupancy rate) ในส่วนของโรงแรมยังสูงถึง 97% มากกว่าโดยเฉลี่ยที่อยู่ที่ 85% รวมทั้งสามารถตั้งราคาค่าห้องพักได้สูงกว่าโรงแรมเกรดเดียวกันที่ตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียงราว 10% โดยเฉลี่ย

แขวงถูเทียม นครโฮจิมินห์ ในเวียดนามเป็นหนี่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพสำหรับพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสด้วยการผลักดันจากภาครัฐ ผ่านการดำเนินการดังนี้ 1) วางแผนแม่บทสำหรับพัฒนาเมืองที่ชัดเจน โดยแบ่งพื้นที่ในเมืองออกเป็น 8 กลุ่ม โดยให้แต่ละกลุ่มมีการผสมผสานอสังหา ฯ ตามวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน และมีเป้าหมายให้กลายเป็นย่านการเงินและแหล่งที่อยู่อาศัยแห่งใหม่สำหรับรองรับการขยายตัวของพื้นที่ CBD (Central Business District) เดิม เนื่องจากพบว่าบริษัทต่างๆ เริ่มเผชิญกับความยากลำบากในการหาพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่า สะท้อนจาก occupancy rate ที่อยู่ในระดับสูงถึง 94% อีกทั้งประชาชนในพื้นที่ CBD เดิม ยังต้องเผชิญกับปัญหาการจราจรที่หนาแน่น และ 2) พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมโดยการสร้างอุโมงค์และสะพานซึ่งช่วยร่นระยะเวลาเดินทางจากพื้นที่ CBD เดิมสู่แขวงถูเทียมให้เหลือเพียง 5 นาทีเท่านั้น ปัจจุบันภาครัฐยังมีแผนพัฒนาสะพานเพิ่มอีก 3 แห่ง รวมถึงรถไฟฟ้า 1 เส้นทาง ซึ่งคืบหน้าไปแล้วราว 35% ในระยะถัดไปเมื่อภาครัฐเดินหน้าส่งเสริมพื้นที่ดังกล่าวให้กลายเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษและให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีจะส่งผลให้พื้นที่ดังกล่าวได้รับความสนใจจากนักลงทุนยิ่งขึ้น ทั้งนี้ที่ผ่านมาผู้ประกอบการเริ่มเข้ามาลงทุนในพื้นที่ โดยส่วนใหญ่เป็นการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการต่างชาติกับผู้ประกอบการในพื้นที่ เช่น Keppel Land จากสิงคโปร์ และ Gaw Capital Partners จากฮ่องกงได้ร่วมทุนกับ 2 ผู้ประกอบการท้องถิ่น พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส Empire City ริมแม่น้ำไซง่อนด้วยคอนเซ็ปท์ city-within-city รวมมูลค่ากว่า 93.3 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ซึ่งประกอบไปด้วยอพาร์ทเมนท์ สำนักงาน และศูนย์การค้า ซึ่งคาดว่าส่วนแรกจะแล้วเสร็จในไตรมาส 2 ปี 2020 จากการที่เมืองถูเทียมเป็นเมืองที่มีศักยภาพจึงส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องถึง 40% ภายในระยะเวลาเพียง 3 ปี และคาดว่าจะสูงขึ้นอีกในช่วงเวลาถัดจากนี้ เนื่องจากมีแผนพัฒนาที่ชัดเจนและโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น ดังนั้นผู้ประกอบการควรเร่งสะสมที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการ

อย่างไรก็ตาม แม้การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจะสร้างผลตอบแทนที่น่าดึงดูดแก่ผู้ประกอบการ แต่เนื่องด้วยโครงการมิกซ์ยูสมักเป็นโครงการขนาดใหญ่ มีความซับซ้อนและมูลค่าการลงทุนสูง ซึ่งอาจต้องพัฒนาร่วมกับผู้ประกอบการหลายราย ดังนั้น ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญกับการบริหารเงินทุน การสรรหาที่ดินที่อยู่ในทำเลศักยภาพ การวางแผนผสมผสานอาคารเพื่อการอยู่อาศัยและอาคารเพื่อการพาณิชยกรรมให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมและส่งเสริมกัน และการเลือกผู้ร่วมทุนที่มีประสบการณ์ที่สอดคล้องกับประเภทของอสังหาฯ ในโครงการ นอกจากนี้หากเป็นการลงทุนในต่างประเทศควรศึกษาปัจจัยสำคัญอื่นๆ เพิ่มเติม เช่น เงื่อนไขการลงทุนและการก่อสร้าง วิธีการจัดหาที่ดิน กฎหมายที่เกี่ยวข้อง และมาตรการสนับสนุนเพิ่มเติมจากภาครัฐ เป็นต้น เพื่อสร้างความมั่นใจได้ว่าการปั้นโครงการมิกซ์ยูสจะประสบความสำเร็จคุ้มค่ากับเงินลงทุน