ตรวจวัดชีพจรอสังหาฯ
ผู้เขียน: ปวริศร์ พฤศราช
เผยแพร่ในประชาชาติธุรกิจ วันที่ 8 พฤษภาคม 2017
ในปี 2016 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมถือเป็นตลาดที่ได้อานิสงส์มากที่สุดจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เนื่องจากมีหน่วยขายในระดับราคาที่เข้าเกณฑ์จำนวนมาก ซึ่งโครงการที่เปิดในช่วงปี 2012-2013 มีอยู่ราว 147,000 หน่วย และมีสัดส่วนของระดับราคา 1-3 ล้านบาท สูงถึง 65% บางส่วนได้ทยอยการก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2016 ถึง 61,000 หน่วย ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตรงกับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จนทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (transferred units) ของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีสัดส่วนที่สูงถึง 51% ของยอดโอนฯ ทั้งหมด หรือประมาณ 90,000 จากทั้งหมด 175,000 หน่วย ซึ่งนับว่าเป็นจำนวนมากที่สุดในประวัติการณ์
ในทางตรงกันข้าม ตลาดบ้านเดี่ยวกลับมียอดโอนฯ ต่ำที่สุดในประวัติการณ์เหลือราว 20,000 หน่วยต่อปี ลดลงถึง 39%YOY ซึ่งปกติจะเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 30,000 หน่วยต่อปี สาเหตุหลักเป็นเพราะว่าผู้ประกอบการเน้นเร่งโอนคอนโดมิเนียมในช่วงมาตรการอสังหาฯ โดยราคาคอนโดมิเนียมที่โอนกรรมสิทธิ์มีค่าเฉลี่ยที่ 2.17 ล้านบาท ขณะที่บ้านเดี่ยวมีค่าเฉลี่ยที่ 5.26 ล้านบาท
ทั้งนี้ โดยภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ในปี 2016 ยังคงชะลอตัว สะท้อนจากจำนวนหน่วยเปิดใหม่ของตลาดคอนโดมิเนียมที่ลดลง ซึ่งเหลือเพียง 58,000 หน่วย หลังจากที่เคยเปิดตัวสูงสุดถึง 84,000 หน่วย ส่วนหนึ่งเป็นเพราะการซื้อเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไรลดลง เนื่องจากระดับอุปทานที่ออกมามากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเป็นตลาดที่มีหน่วยเหลือขายสะสมมากที่สุดถึง 70,000 หน่วย ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน ทั้งนี้ ด้วยสภาวะตลาดดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการหันไปเปิดขายอสังหาฯ แนวราบมากขึ้น เพราะถือเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ยังขยายตัวได้ดี รวมถึงการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าไปยังบริเวณชานเมืองที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและกำลังก่อสร้างในปัจจุบัน ทำให้การเดินทางเข้าเมืองมีความสะดวกสบายมากขึ้น โดยในปี 2016 ตลาดทาวน์เฮ้าส์มีหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นกว่า 20%YOY หรือราว 30,000 หน่วย
สอดคล้องกับหนี้ครัวเรือนที่ชะลอตัวลงต่อเนื่อง หรืออีกนัยหนึ่งหมายความว่าการซื้อที่อยู่อาศัยก็ชะลอตัวด้วยเช่นกัน โดยยอดขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งปี 2016 ลดลง 5.3% เหลือประมาณ 98,000 หน่วย และอัตราการขายได้โดยรวมลดลงเหลือ 35% จาก 38% ในปี 2015 แม้ว่าระดับหนี้ครัวเรือนเริ่มคลายความกังวลหากเปรียบเทียบเฉพาะไตรมาส 4 ในปี 2014 ถึง 2016 ที่ช้าลงเหลือ 3.4%YOY แต่ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในระหว่างปีกลับมีสภาพค่อนข้างเปราะบาง
ในส่วนของตลาดอสังหาฯ ในต่างจังหวัดชะลอตัวเช่นกัน แม้ว่าทิศทางรายได้ภาคเกษตรมีแนวโน้มดีขึ้นจากผลผลิตที่เพิ่มขึ้น แต่คาดว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดได้ไม่มากนัก เนื่องจากหน่วยเหลือขายใน 6 หัวเมืองหลัก ได้แก่ เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่นและภูเก็ต ณ ไตรมาส 3 ของปี 2016 ยังเหลือในระดับสูงอีกราว 77,800 หน่วย โดยตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบโดยรวมกลับมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 6% เป็น 49,800 หน่วย ขอนแก่นและชลบุรีมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 34%YOY และ 16%YOY ตามลำดับ ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีหน่วยเหลือขายลดลงเหลือ 28,000 หน่วย ซึ่งเมืองท่องเที่ยวหลักๆ เช่น ภูเก็ต ชลบุรี (พัทยา) และเชียงใหม่ มีแนวโน้มฟื้นตัวดีจากการระบายหน่วยเหลือขายได้ค่อนข้างมากซึ่งส่วนหนึ่งได้อานิสงส์จากรายได้จากการท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวหลักๆ ยังสามารถเจาะกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติที่สนใจซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน โดยเฉพาะเทรนด์นักท่องเที่ยวสูงอายุต่างชาติที่อาจสนใจมาใช้ชีวิตหลังเกษียณ ซึ่งมีจำนวนสูงถึง 5.8 ล้านคน ในปี 2015 และอัตราการเติบโตเฉลี่ยสูงถึง 18% ต่อปี ดังนั้น ผู้ประกอบการอาจทำการตลาดให้มากขึ้นในช่วงที่ภาคการท่องเที่ยวขยายตัวสูงในช่วงนี้
ทั้งนี้ ตลาดอสังหาฯ ใน 2 เดือนแรกปี 2017 ยังซบเซา โดยหน่วยเปิดใหม่เกือบทุกตลาดยังคงชะลอตัวโดยลดลง 26%YOY และยอดโอนฯ ณ เดือนมกราคมก็ลดลงค่อนข้างมากเช่นกัน ซึ่งอยู่ที่ 32%YOY เปรียบเทียบกับเดือนเดียวกันเมื่อปีที่แล้วในช่วงมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่มียอดโอนฯ ค่อนข้างสูง มีเพียงตลาดทาวน์เฮ้าส์ที่สามารถขยายตัวได้ 29%YOY หรือเกือบ 6,000 หน่วย ซึ่งเกือบครึ่งหนึ่งเป็นเซกเมนต์ในระดับราคา 1-2 ล้านบาท
กล่าวโดยรวมแล้ว อีไอซีมองว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปี 2017 จะเป็นปีที่ผู้ประกอบการมีการแข่งขันในการระบายหน่วยเหลือขายค่อนข้างสูง เพราะยังมีคอนโดมิเนียมที่คาดว่าจะแล้วเสร็จอีกกว่า 73,000 หน่วย ทั้งนี้ ผู้ประกอบการยังคงใช้กลยุทธ์เน้นโอนฯ แนวสูงและเปิดขายแนวราบ รวมถึงกระจายพอร์ตอสังหาฯ ในทุกเซกเมนต์และทุกระดับราคา จนทำให้สภาวะการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ ทวีความรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางและรายย่อยคาดว่าจะได้รับผลกระทบค่อนข้างแรง เนื่องจากความสามารถในการแข่งขันค่อนข้างจำกัด นอกจากนี้ ยังต้องเผชิญกับปัญหาการแย่งชิงแรงงาน ซึ่งเป็นผลจากการก่อสร้างโครงการเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐที่จะดำเนินการก่อสร้างพร้อมกันในระยะ 1-2 ปีนี้ จนอาจทำให้ค่าจ้างแรงงานปรับสูงขึ้น ทั้งนี้ ผู้ประกอบการรายกลางและรายย่อยควรปรับขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับสภาวะตลาดแรงงานและบริหารต้นทุนให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
นอกจากนี้ อีไอซีแนะการเปิดโครงการใหม่ต้องศึกษากลุ่มตลาดที่มีความต้องการให้ชัดเจนมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในปัจจุบันยังต้องระมัดระวังการกำหนดราคาขายโครงการใหม่ที่อาจจะใกล้เคียงกับราคาของทาวน์เฮ้าส์ในบริเวณเดียวกัน ซึ่งยังมีหน่วยเหลือขายจำนวนมากและที่สำคัญ คือหน่วยเหลือขายเหล่านี้มีต้นทุนที่ดินเดิม โดยที่ผ่านมาในช่วงปี 2012-2016 ราคาที่ดินได้ปรับสูงขึ้นเฉลี่ยปีละ 10% ซึ่งนับเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะส่งผลให้โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ต้องตั้งราคาสูงขึ้นตามไปด้วย ในด้านผู้ซื้อเองก็มีโอกาสซื้ออสังหาฯ ในราคาถูกลงและมีตัวเลือกมากขึ้น เนื่องจากสภาวะตลาดที่เอื้อต่อผู้ซื้อซึ่งมีอำนาจการต่อรองสูง ส่วนผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรควรระมัดระวังเนื่องจากการปล่อยขายต่อในระยะนี้ทำได้ยากขึ้น