ปัญหาห้องพักโรงแรมล้นตลาด ทำไม...และมีแนวทางแก้ไขอย่างไร

ภาวะห้องพักโรงแรมล้นตลาดเป็นผลมาจากการที่นักท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวต่างชาติมีทางเลือกพักตาม
ที่พักรูปแบบอื่นๆ แทนโรงแรมมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ทั้งนี้การลงทุนธุรกิจโรงแรมต่อไปจึงต้องอาศัยการวิเคราะห์ด้านอุปสงค์เชิงลึกมากขึ้น หรือเลือกทำเลที่มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยวมากกว่า

ปัญหาจำนวนห้องพักโรงแรมมากเกินความต้องการเริ่มเห็นชัดตั้งแต่วิกฤติเศรษฐกิจปี 2008 เป็นต้นมา เห็นได้จากจำนวนลูกค้าเข้าพักยังคงไม่ฟื้นตัวกลับมาระดับเดิม ในขณะที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติฟื้นตัวแล้ว ทั้งนี้ จากแนวโน้มที่เกิดขึ้น
(รูปที่ 1) ปกติแล้วแนวโน้มจำนวนแขกที่เข้าพักห้องพักโรงแรมจะมีการเปลี่ยนแปลงขึ้นลงสอดคล้องกับจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ
อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ช่วงปี 2008 เป็นต้นมาจะเห็นว่าจำนวนแขกที่เข้าพักโรงแรมไม่ฟื้นตัวพร้อมกับจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ  โดยเฉพาะปี 2010 ที่ผ่านมาที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติฟื้นตัวจากปัญหาวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ในช่วงปี 2008-2009 ถึง 12% และมีจำนวนถึง 15.8 ล้านคน แต่จำนวนแขกที่เข้าพักโรงแรมทั่วประเทศกลับยังคงมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะโรงแรมในกรุงเทพฯ (รูปที่ 2) ที่มีจำนวนแขกเข้าพักโรงแรมลดลงอย่างเห็นได้ชัดในปี 2010 สวนทางกับจังหวัดท่องเที่ยวอื่นๆ ที่เป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวต่างชาติเช่นกัน ได้แก่ พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ นครราชสีมา เป็นต้น ที่จำนวนแขกเข้าพักโรงแรมฟื้นตัวเพิ่มขึ้นในปี 2010 ตามการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ปัญหาในกรุงเทพฯ จึงนับว่าสาหัสกว่าแหล่งท่องเที่ยวอื่นๆ

อย่างไรก็ตาม จำนวนห้องพักโรงแรมดูเหมือนจะยังไม่เกินความต้องการของนักท่องเที่ยวต่างชาติมากนัก แต่ปัญหา
มีแนวโน้มเกิดจากการเติบโตของที่พักในรูปแบบอื่นๆ นอกเหนือจากโรงแรมเข้ามาแย่งตลาดมากขึ้นเพราะหากพิจารณาจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติต่อจำนวนห้องพักโรงแรมทั้งประเทศเทียบกับข้อมูลในอดีตแล้วจะพบว่า อัตราส่วนไม่ได้ลดลงจากในอดีตมากนัก ยกเว้นในปีที่เกิดเหตุการณ์ร้ายแรงและนักท่องเที่ยวฟื้นตัวช้า โดยในปี 2010 ที่นักท่องเที่ยวฟื้นตัวจากวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ก็ส่งผลให้อัตราส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกับอดีตซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของจำนวนหัองพักโรงแรมไม่ได้มากเกินการเติบโตของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ นอกจากนี้อัตราส่วนดังกล่าวยังมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอีกในปี 2011 เนื่องจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังคงเพิ่มสูงเป็นประวัติการณ์ทุกปีและคาดว่าจะมีจำนวนเกือบ 19 ล้านคนในปีนี้ เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วกว่า 16% ดังนั้นปัญหาที่จำนวนแขกเข้าพักโรงแรมมีจำนวนลดลงสวนทางกับการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวจึงมีแนวโน้มเกิดจากนักท่องเที่ยวเลือกที่พักในรูปแบบอื่นๆ มากขึ้นนอกเหนือจากการใช้บริการห้องพักโรงแรม

โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ ที่กลุ่มเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ขยายตัวและยังคงดึงดูดการลงทุนอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งยังมีข้อได้เปรียบเรื่องราคาที่ต่ำกว่า โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาจำนวนห้องพักโรงแรมระดับบนเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8% ต่อปี และจำนวนเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 9% ต่อปี ซึ่งนับว่าเป็นอัตราการขยายตัวที่ใกล้เคียงกัน อย่างไรก็ตาม ด้วยต้นทุนการก่อสร้างและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการที่ต่ำกว่าเพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกน้อยกว่าโรงแรม ยกตัวอย่างเช่น ห้องอาหารที่มักจะมีน้อยกว่า ใช้พนักงานบริการจำนวนน้อยกว่า เป็นต้น ส่งผลให้ราคาของเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ต่ำว่าห้องพักโรงแรมได้ถึงราว 40-50% อีกทั้งทำเลที่ตั้งที่มักอยู่ใจกลางเมืองใกล้แหล่งท่องเที่ยวแหล่งช้อปปิ้ง จึงดึงดูดนักท่องเที่ยวระดับกลางโดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจากเอเชียได้มาก กอปรกับการที่จำนวนนักท่องเที่ยวชาวเอเชียมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมากกว่าโซนตะวันตกที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้สาธารณะและวิกฤติเศรษฐกิจในยุโรปและอเมริกา จึงยิ่งส่งผลให้กลุ่มเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ได้รับประโยชน์มากขึ้นไปอีก

การเผชิญสงครามราคาทำให้ธุรกิจโรงแรมหันมาลงทุนในธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์มากขึ้น เพื่อไม่ให้สูญเสียโอกาสทางธุรกิจ การเติบโตของตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ส่งผลให้การปรับเพิ่มราคาห้องพักโรงแรมยิ่งทำได้ยาก และปัจจุบันราคาห้องพักโรงแรมของไทยถือว่าต่ำมากอยู่แล้วถ้าเทียบกับคู่แข่งอย่างสิงคโปร์ จากการสำรวจราคาโรงแรมในกรุงเทพฯ ที่ขายผ่านออนไลน์เอเย่นต์ โดยเปรียบเทียบกับสิงคโปร์ พบว่าราคาห้องพักต่อคืน (ไม่รวมภาษีโรงแรมและค่าธรรมเนียมบริการ) โรงแรมระดับ 5 ดาวในไทย ขายตั้งแต่ 1,699 - 12,300 บาท ขณะที่โรงแรม 5 ดาวสิงคโปร์ เริ่มต้น 4,853 - 15,886 บาท จะเห็นว่าต่ำกว่ากันเป็นเท่าตัว (ข้อมูลจากหนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ วันที่ 29 สิงหาคม 2011) ซึ่งโครงสร้างราคาที่ต่ำและปรับเพิ่มได้ยากนี้จะส่งผลกระทบต่อรายได้ของธุรกิจโรงแรมซึ่งปกติมีต้นทุนการดำเนินงานสูงในที่สุด จนส่งผลให้ธุรกิจโรงแรมบางแห่งหันมาลงทุนในส่วนของเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์มากขึ้นไม่ว่าจะเป็นกลุ่มอมารี กลุ่ม MINT เป็นต้น

หากยังไม่สามารถจัดระบบให้เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ที่ให้บริการแบบเดียวกับโรงแรมเข้ามาอยู่ภายใต้ พ.ร.บ. โรงแรมได้ จะส่งผลให้การปรับเพิ่มราคาห้องพักโรงแรมทำได้ยากต่อไป  ด้วยโครงสร้างต้นทุนที่แตกต่างกัน รวมถึงภาระที่เกี่ยวข้องกับภาครัฐไม่ว่าจะเป็นการตรวจสอบอาคาร หรือเรื่องภาษีต่างๆ อาจจะส่งผลให้ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เลือกที่จะไม่เข้ามาอยู่ภายใต้กฎหมายด้านธุรกิจโรงแรม และจะส่งผลต่อเนื่องให้ธุรกิจโรงแรมต้องมีการแข่งขันด้านราคาต่อไป ซึ่งสงครามราคามีแนวโน้มที่จะส่งผลกระทบต่อโรงแรมระดับบนมากที่สุดเพราะมีภาระต้นทุนการดำเนินการที่สูงกว่า    ผู้ประกอบการควรมีการศึกษาเชิงลึกถึงอุปสงค์ต่อห้องพักในพื้นที่ท่องเที่ยวที่สนใจลงทุนมากขึ้น เพื่อจะทราบได้ว่ายังมีโอกาสในการลงทุนในพื้นที่มากน้อยเพียงใด โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีปัญหาดังกล่าวเช่น กรุงเทพฯ รวมถึงพื้นที่ท่องเที่ยวที่เริ่มประสบปัญหาทั้ง เชียงใหม่ พัทยา และภูเก็ต ทั้งนี้ อาจจะหันไปลงทุนในพื้นที่อื่นที่มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยวมากกว่า